Довыдовская Надежда Валерьевна

+375 29 681 22 50

nadezhda84@inbox.ru

Давыдчик Мария Александровна

+375 29 683 83 88

6838388@gmail.com

Заключение договоров уступки права требования физическими и юридическими лицами в отношении объектов долевого строительства в виде жилых помещений

 На основании п.1 ст.359 Гражданского кодекса Республики Беларусь уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит законодательству или договору.

 Согласно ч.1 п.3 ст.391 Гражданского кодекса Республики Беларусь условия договора определяются по усмотрению сторон в порядке и пределах, предусмотренных законодательством.

 В соответствии с п.5 Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утв. Указом Президента Республики Беларусь от
6 июня 2013 года №263 (далее – Положение), привлечение денежных средств дольщиков для долевого строительства осуществляется застройщиками на основании договоров, заключенных в соответствии с настоящим Положением.

 На основании п.23 Положения при строительстве жилых помещений в многоквартирных жилых домах с использованием государственной поддержки и (или) с ограниченной прибылью застройщика уступка дольщиком права требования по договору, если объектом долевого строительства является жилое помещение, строящееся без использования государственной поддержки, либо перевод долга по нему на нового дольщика допускаются только на членов семьи дольщика, совместно осуществляющих строительство жилого помещения.

Анализ правовых норм дает основание сделать вывод о том, что ограничения для заключения договоров уступки права требования существуют при долевом строительстве жилых помещений в многоквартирных жилых домах с возможностью предоставления льготных кредитов и (или) одноразовых субсидий в соответствии с законодательством и (или) с ограниченной прибылью застройщика, т.е. максимальной прибылью, предусмотренной застройщиком при строительстве жилых помещений с учетом нормативной общей площади жилого помещения для дольщиков, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

При строительстве жилых помещений в многоквартирных жилых домах и (или) иных объектов недвижимости на коммерческой основе, т.е. в случаях, когда при определении цены объекта долевого строительства (цены договора) застройщик вправе предусматривать прибыль, размер которой не ограничивается, ограничение для заключения договоров уступки права требования не действует.

Изложенный подход законодателя, скорее всего, связан с особым правовым режимом объектов недвижимости – жилых помещений, созданных с государственной поддержкой, требующим необходимость дольщика состоять на очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий, иметь право на льготный кредит, субсидию и др. Объекты долевого строительства с государственной поддержкой и (или) ограниченной прибылью застройщика создаются по относительно невысоким ценам, а следовательно, указанное ограничение в заключении договоров уступки права требования исключает возможность воспользоваться указанными льготами гражданами, не имеющими на них права.

В рамках Правил заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, утв. Указом Президента Республики Беларусь от 15 июня 2006 года №396, ограничения по заключению договоров уступки права требования существовали в отношении любых жилых помещений, создаваемых на основании договора создания долевого объекта строительства. Однако, данные нормы утратили свою силу с 9 сентября 2013 года.

С учетом положений гражданского законодательства дополнительные условия для заключения договоров уступки права требования в отношении объектов долевого строительства могут быть предусмотрены в конкретном договоре (например, согласие застройщика на уступку права требования).